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Tetto del Condominio Torino
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TETTO DEL CONDOMINIO TORINO

Il tetto del condominio viene definito come l'insieme delle opere destinate a preservare l'interno dell'edificio dagli agenti atmosferici, nella sua parte superiore. Il solaio ed il sottotetto, non adempiendo ad alcuna funzione di copertura non vanno ricompresi tra le parti comuni.
Il codice civile all'articolo 1117 annovera il tetto tra le parti comuni dell'edificio, la cui proprietà indivisa spetta pro-quota ai singoli condomini.
L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse tetto del condominio e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".
Il comma secondo del suddetto articolo prevede un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."
Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in tetto del condominio differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.
Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento. L'espressione tetto del condominio contenuta al secondo comma dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi Il criterio applicabile è pertanto, quello della proporzionalità tra spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata. E' evidente che per estensione analogica, così come i condomini che non traggono utilità dall'intervento non debbono sostenere alcuna spesa, così ove essi traggano un’utilità minore rispetto ad altri condomini, debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in misura minore, in termini di percentuale.
Una ripartizione che non tenga in considerazione la differenza in termini di superficie tra le varie abitazioni, lederebbe ingiustamente i diritti degli abitanti di quegli appartamenti tetto del condominio, che per esiguità di superficie o per parzialità di copertura si vedrebbero costretti a contribuire alle spese nella stessa misura di chi trae dalla copertura un’utilità maggiore. Il sistema di ripartizione adottata non con decisione unanime dei condomini, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, sarebbe inefficace nei confronti del condomino dissenziente o assente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo e non meramente annullabile su impugnazione da proporsi entro 30 giorni, ai sensi dell'articolo 1137 codice civile. Infatti in materia di delibere relative alla ripartizione di spese tra condomini, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 1135 comma secondo del codice civile, sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi (Cass. Civ. n. 12375 del 19.11.1992).
Per ciò che concerne i soggetti obbligati a sostenere seppure in misura diversa le spese per il rifacimento del tetto, nulla tetto del condominio, sulla esclusione dalla contribuzione dei condomini che non traggono dal rifacimento alcuna utilità. Ciò in ossequio al 3° comma dell'articolo 1123 il quale espressamente sancisce che: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità". E' altresì vero che, nel caso previsto dal terzo comma dell'articolo 1123 i condomini che non traggono alcuna utilità dall'opera (perché ad esempio abitanti negli appartamenti le cui scale di accesso non sono oggetto di rifacimento tetto del condominio), non debbono partecipare alla delibera relativa a tale spesa. A parere di chi scrive, gli interventi da effettuarsi sul tetto, non costituiscono di regola “innovazioni” e pertanto non sono applicabili gli articoli 1121 e 1122 del codice civile. E’ fondamentale all’uopo fornire una definizione di “innovazione”.Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione, ma questa può essere ricavata da pronunce della Giurisprudenza di legittimità. Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza tetto del condominio. Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica. Di tutta evidenza dunque che le innovazioni sono opere di trasformazione tali da alterare l’originaria destinazione del bene e tali da incidere in modo rilevante sull’interesse di tutti i condomini. Se l’edificio condominiale sorge in punti nevralgici della città come ad esempio strade di grande passaggio pedonale o automobilistico è possibile sfruttarne una facciata per l’affissione di cartelloni e insegne pubblicitarie tetto del condominio.
La prima cosa che occorre controllare è la presenza di eventuali divieti nel regolamento di condominio che non consentano l’utilizzo di parti comuni a fini pubblicitari o anche in regolamenti comunali che possono essere d’ostacolo ponendo dei limiti alla collocazione di cartelloni pubblicitari in zone di pregio artistico e architettonico. Se però non vi sono divieti il condominio può procedere. Il ricavo che i condomini potranno ottenere dipende da molti fattori primo fra tutti la visibilità che il cartellone può avere, nonché le dimensioni del medesimo. L’impianto, un cartellone, un telo o un’insegna, può essere posto sul tetto condominiale o sulla facciata, concedendo lo spazio al richiedente la pubblicità attraverso un contratto di locazione tra la compagine condominiale e l’impresa che richiede l’affissione. E’ bene specificare nel contratto di locazione l’esclusione di responsabilità a favore del condominio per tutti i danni, soprattutto a terzi, che possono derivare dai lavori, l’assicurazione a carico dell’installatore, l’obbligo di manutenzione, l’eventuale ripristino del muro nel quale l’installazione è realizzata qualora questo tetto del condominio  sia soggetto ad usura, nonché l’onere a carico dell’impresa di ottenere tutte le autorizzazioni comunali al fine di evitare eventuali sanzioni. Legittimata a decidere, come sempre, è l’assemblea. Trattandosi di innovazione le maggioranze sarebbero quelle previste tetto del condominio, ma trattandosi della locazione di una parte comune è preferibile ottenere l’unanimità dei consensi poiché tutti i condomini verrebbero privati, seppur temporaneamente, dell’utilizzo di una parte di loro comproprietà e inoltre anche in questo caso il decoro architettonico sarebbe alterato. Occorre infine ricordare che i redditi derivanti dall’installazione di ripetitori dei cellulari o dei cartelloni pubblicitari devono essere dichiarati ai fini della relativa tassazione a cui sono soggetti.
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