Bonus Edilizia

1. Valutare lo scenario

Gli incentivi fiscali previsti per il settore edile sono una grande opportunità per migliorare l'intero patrimonio immobiliare italiano. I vantaggi per le famiglie sono evidenti in quanto le agevolazioni consentono di:

• ridurre le spese di riscaldamento
• ridurre le emissioni nocive per l'ambiente
• mettere l'immobile in sicurezza strutturale
• aumentare il valore dell'immobile

Prima di intraprendere qualsiasi intervento di efficientamento energetico o di manutenzione del proprio immobile è però necessario valutare attentamente a quali detrazioni fiscali si ha diritto e in quale percentuale. La liquidità disponibile gioca sicuramente un ruolo determinante, ma, dove previsto, può risultare ininfluente se si richiede lo sconto immediato in fattura oppure optando per la cessione del credito. Non tutti i bonus fiscali prevedono queste possibilità e non tutti i contribuenti possono usufruirne. Ecco, quindi, che i bonus fiscali risultano uno strumento vantaggioso se l'incarico viene affidato a professionisti in grado di orientarsi nella giungla delle detrazioni.

2. Gli interventi oggetto dell'agevolazione

Entriamo nel dettaglio di ciascuna agevolazione per conoscerne caratteristiche e differenze e, valutarne la scelta.

Superbonus 110%

Il Superbonus è un’agevolazione prevista dal Decreto Rilancio che eleva al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici.

Le nuove misure si aggiungono alle detrazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, compresi quelli per la riduzione del rischio sismico (Sismabonus) e di riqualificazione energetica degli edifici (Ecobonus).

Per esercitare l’opzione, oltre agli adempimenti ordinariamente previsti per ottenere le detrazioni, il contribuente deve acquisire anche il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione e l’asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, che certifichi il rispetto dei requisiti tecnici necessari ai fini delle agevolazioni fiscali e la congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

Bonus facciate

Questa agevolazione consiste in una detrazione d’imposta pari al 90% delle spese sostenute nel 2020 e nel 2021 da ripartire in 10 quote annuali costanti a cui si può accedere per gli interventi sulle superfici opache delle facciate esterne, degli edifici situati nelle zone A e B o ad esse assimilabili, sulla base di norme regionali o regolamenti edilizi comunali. Per usufruirne, non sono richiesti adempimenti particolari. Invece, nel caso di interventi influenti dal punto di vista termico, o che interessino oltre il 10% dell'intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell'edificio, occorre attenersi ai requisiti minimi e ai limiti di trasmittanza termica indicati nel DM 26 giugno 2015 (Decreto requisiti minimi) e nella Tabella 2 del DM 11 marzo 2008, poi modificato dal DM 26 gennaio 2010.

Ecobonus: la detrazione per il risparmio energetico

Si tratta di un bonus edilizio per la riqualificazione energetica di cui è possibile usufruire anche per interventi sulle superfici opache orizzontali dell’edificio. Per esempio, si può operare sul tetto e sulle superfici trasparenti, con la sostituzione delle finestre o, svolgere lavori di riqualificazione globale dell'edificio. Per ottenerla occorre dimostrare, con misurazioni specifiche, il miglioramento ottenuto in termini di efficientamento energetico. Inoltre, il suo ammontare è stabilito secondo massimali e percentuali variabili – 65%, 70%, 75% - a seconda degli interventi effettuati. La richiesta non è soggetta a limiti territoriali, quindi può essere presentata per tutti gli edifici, a prescindere dalla classificazione urbanistica della zona in cui si trovano.

Sismabonus: la detrazione per gli interventi antisismici

Il Sismabonus riguarda le spese sostenute per realizzare interventi antisismici nei condomini, con particolare riguardo all’esecuzione delle opere per la messa in sicurezza statica degli edifici, nelle zone sismiche 1, 2 e 3. 

L'entità delle detrazioni varia dal 50% all'85% a seconda delle zone sismiche in cui si trova l'edificio, la tipologia di immobile e all'eventuale riduzione di classe di rischio.

La spesa su cui applicare la percentuale non può superare i 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e il beneficio fiscale va ripartito in cinque quote annuali di pari importo. Tra le spese detraibili per la realizzazione degli interventi antisismici rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Ecosismabonus: interventi congiunti di riqualificazione energetica e riduzione del rischio sismico

L'ecosismabonus riguarda le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio sismico e alla riqualificazione energetica. In alternativa alle detrazioni già previste da ecobonus e sismabonus, le detrazioni previste sono dell’80% in caso di passaggio ad una classe di rischio inferiore o dell’85%, laddove gli interventi determinino il passaggio a due classi di rischio inferiori.

La detrazione è ripartita in 10 quote annuali di pari importo e si applica su un ammontare delle spese non superiore a 136.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio.

Sia gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico che quelli finalizzati al risparmio energetico devono essere realizzati su edifici esistenti, escludendo dal beneficio le nuove costruzioni.

Bonus ristrutturazioni

Questa agevolazione edilizia riguarda gli interventi nelle singole unità immobiliari e quelli sulle parti comuni degli edifici condominiali.
In entrambi i casi si tratta di:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia.

La detrazione, che è pari al 50%, prevede un massimale di spesa di 96mila euro ed è valida su tutto il territorio, a prescindere dalla zona in cui si trova l’immobile. Come per l’Ecobonus, è necessario inviare all’Enea i dati sugli interventi effettuati.

3. Come scegliere la detrazione

Ok, abbiamo visto le varie tipologie di bonus... ma quale scegliere? Qual è la detrazione più conveniente?

Per permettervi di rispondere in autonomia a queste domande dovremmo pubblicare decine di tabelle che riassumono in maniera analitica ogni agevolazione e lasciare che mettiate a confronto le numerose variabili in gioco incrociandole con i dati dell'edificio, la sua tipologia, la zona in cui è stato costruito e la natura dell'intervento.

A nostro parere è giusto che la committenza sia a conoscenza di tutte le opportunità messe in campo grazie ai bonus edilizia, ma la scelta della detrazione più idonea deve essere valutata caso per caso da un team esperto e competente in grado di anzalizzare al meglio il contesto dell'intervento, garantire lavori a regola d'arte ed evitare "brutti scherzi": la sussistenza delle condizioni di accesso alle agevolazioni fiscali viene controllata da ENEA secondo le regole stabilite dal MiSE; il mancato rispetto dei requisiti fa decadere il diritto ad usufruire di qualsiasi detrazione fiscale.

In generale, la scelta della detrazione più conveniente è determinata dalla liquidità, ovvero dalla possibilità di sostenere subito le spese per i lavori, e dalla capienza fiscale, cioè dall’imposta lorda effettivamente dovuta. In determinati casi, l’Irpef o l’Ires dovuta, potrebbe essere inferiore alla detrazione, quindi il bonus fiscale non verrebbe recuperato per intero, risultando così più conveniente, ove possibile, optare per la cessione o lo sconto immediato.

4. Chi ha diritto alla detrazione

Il bonus facciate e l’ecobonus sono detrazioni Irpef e Ires di cui possono usufruire le seguenti categorie di soggetti:

• i privati, per gli interventi su singole abitazioni e condomìni;
• i professionisti, esclusi i forfettari;
• le imprese, per i lavori sui beni strumentali all’esercizio delle loro attività.

Il bonus ristrutturazioni è una detrazione Irpef di cui possono beneficiare solo i privati.